Quando si parla di contratto di locazione con cedolare secca bisogna valutare quali imposte devono essere pagate e quando. In merito, l’associazione dei geometri fiscalisti, Agefis, ha offerto alcuni chiarimenti.

Come noto la “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Hanno titolo ad optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988): si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;
nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).
Per il pagamento della cedolare secca le imposte non sono dovute nel primo anno nel quale si percepisce il reddito, ma solo dall’anno successivo. Quindi, nel caso di un immobile affittato con contratto di locazione a cedolare secca a gennaio 2017, nel 2017 non si dovrà versare nulla. A giugno 2018, invece, dovrà essere versato il saldo del 2017 e il primo acconto per il 2018. A novembre si dovrà versare il secondo acconto.

Team Goldcasa

Agenzia Immobiliare Saronno

Tassa sugli affitti brevi: le novità in vigore dal 1º giugno

Sarà operativa fin dal 1º giugno 2017 la tassa Airbnb sugli affitti brevi che tante polemiche ha generato. Ma la sua conversione in legge ha portato delle modifiche importanti: a pagare non saranno soltanto i proprietari che affittano la propria casa per le vacanze, ma anche chi esercita l’attività di bed and breakfast senza partita Iva.

Prima di tutto bisogna considerare che non si tratta di una nuova tassa, perché chi affitta un immobile è sempre tenuto a dichiarare il canone percepito e pagare le tasse sui pagamenti ricevuti. L’imposizione fiscale è possibile con la via “tradizionale” ovvero l’Irpef, o tramite la cedolare secca. La manovrina ha confermato l’estensione di quest’ultima anche agli affitti brevi, fino al momento poco chiara, introducendo anche l’obbligo di comuniare l’opzione della cedolare secca.

A cambiare è la modalità di riscossione, introdotta per dare la caccia agli evasori e assicurarsi che tutti paghino quanto dovuto. Saranno infatti i gestori dei portali web, come Airbnb (da qui il nome della tassa), gli agenti immobiliari, o gli intermediari di qualunque tipo, a dover comunicare all’Agenzia delle Entrate i contratti di affitto breve conclusi per il loro tramite e di operare direttamente una ritenuta del 21% sui canoni incassati, come sostituti d’imposta.

Con la conversione in legge, ora ad essere assoggettati alla tassazione non sono solo le case affittate per le vacanze, ma anche anche i bed&breakfast, anche se deve essere ancora chiarito se la ritenuta del 21% costituirà un semplice acconto o un’imposta sostitutiva a tutti gli effetti. Infatti trattandosi di un’attività ricettiva vera e propria e non di un affitto puro e semplice, l’ipotesi più accreditata è che si tratterà di un semplice acconto.

La cedolare secca del 21% si applicherà inoltre a tutti i contratti di durata inferiore a 30 giorni, di locazione, sublocazione e contratti a titolo oneroso che hanno ad oggetto il godimento di un immobile. Compresi anche quelli che prevedono la fornitura di servizi di biancheria e di pulizia.

Team Goldcasa

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