CHE COS’E’ L’APE E PERCHE’ SERVE PER LA PROPRIA ABITAZIONE

L’Ape (attestazione di prestazione energetica) contiene la «targa energetica» che sintetizza le caratteristiche energetiche dell’immobile. Per misurarle, il tecnico deve analizzare le caratteristiche termo igrometriche, i consumi, la produzione di acqua calda, il raffrescamento e il riscaldamento degli ambienti, il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. L’attestato deve contenere anche i dati catastali dell’immobile. Nel caso si debba vendere la propria abitazione o stipulare un nuovo contratto di locazione per tovare un inquilino, i relativi annunci commerciali tramite tutti i mezzi di comunicazione devono riportare l’Indice di prestazione energetica (Ipe) dell’involucro edilizio e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispodente, contenute nell’attestato di prestazione energetica. Poi, durante le trattative di compravendita o di locazione, venditori e locatori devono rendere disponibile al potenziale acquirente o al nuovo conduttore l’attestato di prestazione energetica. In caso di vendita l’attestato dovrà essere consegnato all’acquirente, così come in caso di locazione al conduttore.

QUALI OBBLIGHI HA CHI VENDE O AFFITTA

Il decreto 63/2013, poi convertito dalla legge 90/2013, ha introdotto l’Ape (attestato di prestazione energetica) al posto del precedente Ace (attestato di certificazione energetica) e ha sanzionato di nullità, in caso di mancata allegazione dell’Ape, a far tempo dal 6 giugno 2013, tutti i contratti di compravendita immobiliare (e pure di ogni altro contratto traslativo di immobili a titolo oneroso: permuta, conferimento in società, transazione, rendita, eccetera); i contratti di donazione e ogni altro atto traslativo di immobili a titolo gratuito; i “nuovi” contratti di locazione (vale a dire non i contratti che siano una proroga di precedenti contratti).

COSA SI RISCHIA IN CASO DI MANCATA ALLEGAZIONE DELL’APE AI CONTRATTI

L’obbligo di allegazione è stato introdotto pena la nullità dell’atto stesso. Si tratta di una nullità assoluta, che può essere fatta valere da chiunque e può essere rilevata d’ufficio dal giudice; l’azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione. In ballo, dunque, c’è il rischio di trovarsi in mano un contratto non effettivo, oltre al fatto che in caso di vendita il proprietario che viola l’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 3mila euro e non superiore a 18mila euro; in caso di nuovo contratto di locazione il proprietario che viola l’obbligo è invece punto con una sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800. A questo si somma poi la necessità di indicare nella pubblicità di vendita o affitto l’indice di prestazione energetica: in caso di mancata indicazione nei cartelli sono previste sanzioni amministrative.

CHE DIFFERENZA C’E’ TRA L’APE ED IL VECCHIO ACE

Prima che il Dl 63/2013, convertito dalla legge 90/2013, scorso introducesse per la prima volta l’attestato di prestazione energetica (Ape), esistevano gli attestati di certificazione energetica (Ace), già obbligatori nei rogiti di compravendita. L’Ape sarà un documento più complesso dell’Ace, perché dovrà tenere conto di diversi parametri energetici dell’edificio rispetto all’attestato precedente, come ad esempio la climatizzazione invernale). Le procedure e metodologie di calcolo per la redazione dell’Ape non sono, però, ancora note: sarà compito del ministero dello Sviluppo Economico, con un futuro regolamento, definirle in modo uniforme su scala nazionale. Fino all’entrata in vigore di questo regolamento, i calcoli si continuano a effettuare in base a quanto previsto dal Dpr 59/2009 e relative norme Uni e Cti (le stesse con cui vengono redatti i “vecchi” Ace nelle Regioni che non hanno approvato leggi regionali ad hoc). Nemmeno importa, inoltre, che i nuovi certificati non siano denominati Ape, perché l’utilizzo dell’espressione Ace è una mera imperfezione formale, priva di conseguenze. Tanto che, inoltre, sono ancora utilizzabili, se non ne sono venuti meno i presupposti (ad esempio per lavori effettuati nell’edificio), gli Ace prodotti anteriormente al 6 giugno 2013. In tutte le Regioni (e Province autonome) invece “legiferanti”, che cioè hanno definito procedure diverse per la redazione degli attestati, gli Ape/Ace si continuano a redigere secondo la normativa locale vigente al 6 giugno 2013. E in queste Regioni la normativa statale prevale su quella locale con riferimento alla nullità dei contratti per mancata allegazione dell’Ape/Ace.

Team Goldcasa

NON PERMETTERE CHE LA VENDITA DELLA TUA CASA DIVENTI UN INCUBO PER TE E LA TUA FAMIGLIA

Come solitamente succede quando si decide di vendere la propria casa, il primo passo che molti fanno è quello di tentare una vendita immobiliare privatamente, e qui spesso iniziano i primi problemi.

Dopo un accurata scelta della strategia che dobbiamo adottare, ci troviamo immancabilmente ad esporre un cartello vendesi, scritto e preparato con cura sul nostro portone di casa, cartelli che solitamente non durano a lungo, sia perchè non graditi da altri condomini, sia a causa delle condizioni meteo, oppure perchè ci vengono tolti solo per farci un dispetto.

Supponendo che il nostro cartello superi tutta questa serie di ostacoli e rimanga lì imperterrito e dedito al lavoro che deve svolgere, le prime difficoltà che solitamente si incontrano sono dovute alla mancanza di buon senso da parte di alcune persone che, vedendo il cartello vendesi, iniziano a citofonare a tutti i condomini, alle ore più strane,  per individuare di quale appartamento dello stabile si tratti, nonostante che sul nostro cartello, molto ben preparato, ci sia riportato il nostro numero di telefono ben visibile.

A questo punto, una volta che siamo stati individuati, la decisione di accogliere in casa delle persone che non si conoscono ci crea qualche imbarazzo, soprattutto se non eravamo pronti per accoglierle, e soprattutto un pò di nostra apprensione è giustificata dal fatto di non conoscere le effettive intenzioni di chi sta per varcare la nostra soglia.

Eccoci dunque al secondo ostacolo che ci vede improvvisarci da Ciceroni nel guidare gli aspiranti acquirenti, cercando di esporre al meglio la nostra casa, evidenziandone quelli che sono i suoi pregi, cosa che solitamente non riesce facile.Quando poi ci rendiamo conto che un semplice cartello non basta, il passo più logico è quello di pubblicizzare il nostro appartamento, su quelli che sono i giornali di inserzioni immobiliari più conosciuti, e anche quì iniziano altri problemi.Eccoci invasi da telefonate, al 90% agenzie, alle ore più strane, ma noi siamo pronti con il nostro discorso ormai ripetuto decine di volte.

Se fortunati, dopo aver superato tutti gli ostacoli precedentemente descritti, riusciamo a trovare il nostro probabile compratore, ci si pone il problema di intraprendere una trattativa spesso antipatica, soprattutto perchè noi non vorremmo scendere dal prezzo che ci eravamo prefissati, ma il nostro acquirente, come tutti del resto, vorrebbe pagare il meno possibile,  prospettandoci dei pagamenti non troppo congeniali per noi.

Giunti finalmente ad un accordo i dubbi che ci assalgono sono molteplici, soprattutto quando dobbiamo sottoscrivere quelle che sono le condizioni concordate.Come facciamo a preparare e sottoscrivere un preliminare di compravendita? e sopratutto, come facciamo ad essere certi che quello che stiamo sottoscrivendo sia giusto ed adeguato a quelle che sono le nostre problematiche, ed adeguato all’eventuali operazioni che dovremmo affrontare con il ricavato della vendita?

Questa sintetica e reale premessa serve a far capire che vendere un immobile non è per nulla facile, anzi è un operazione che sicuramente, finchè non conclusa, porta enormi disagi a noi e la nostra famiglia e sopratutto, se non portata avanti con cura e con le giuste precauzioni, ci potrebbe far trovare in situazioni, economicamente parlando e non solo, rischiose.

Perchè quindi non affidarsi a dei professionisti che curino tutte le fasi,anche le più antipatiche, dell’operazione che stiamo portando avanti,organizzando le visite degli aspiranti acquirenti,accompagnandoli, nella maniera più razionale e meno invasiva per la privacy della nostra famiglia, professionisti che seguino sia il venditore che l’acquirente, dalle prime fasi fino alla conclusione della compravendita, dalla sottoscrizione della proposta d’acquisto, il cui contenuto tuteli ambo le parti in maniera giusta ed imparziale, al compromesso fino ad arrivare al rogito, occupandosi di tutto, conservatoria, catasto e pratiche di mutuo comprese.

La nostra struttura può garantirvi tutto ciò, sottoscrivendo noi stessi  tale impegno negli incarichi di vendita con noi concordati, contattateci per un colloquio ed una consulenza gratuita e, nella maniera più assoluta, non impegnativa, poi se standoci ad ascoltare e sopratutto guardandoci negli occhi, conquisteremo la vostra fiducia, potete decidere liberamente se affidarvi a noi oppure no.

Disponiamo inoltre di una aggiornaitissima banca dati di richieste immobiliari, tra le quali potrebbe già esserci l’acquirente del tuo immobile.

Se poi non riusciremo a conquistare la vostra fiducia, ascoltate comunque il nostro consiglio spassionato e disinteressato, affidate la vendita della vostra casa a dei professionisti, questo vi renderà tutto più semplice e sicuramente meno stressante e vi farà risparmiare tempo e denaro.

Team Goldcasa

Agenzia Immobiliare Saronno